Что важно проверить при покупке дачного участка: как избежать неприятных сюрпризов
Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает, как выбрать участок и где искать информацию.
Источник: https://xn--b1agapfwapgcl.xn--p1ai/chto-vazhno-proverit-pri-pokupke-dachnogo-uchastka-kak-izbezhat-n...
Содержание:
- Строительство жилого дома
- Строительство дачи
- Разъяснение вида разрешенного использования земли
- Проверка земельного участка перед покупкой
- Дополнительные способы проверки земельного участка
- Выписка из ЕГРН Изучение генерального плана
- Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
- Использование ресурсов местных жителей
- Осмотр участка Осмотр земельного участка: важные нюансы
- Определение типа грунта
- Оценка состояния соседних домов
- Учёт перепадов высот
- Юридическая проверка земельного участка перед покупкой
- Важные моменты для проверки
Перед покупкой земельного участка необходимо четко определить его предполагаемое использование. Будет ли это участок для дачи или для строительства жилого дома?
Строительство жилого дома
Для строительства жилого дома, где планируется постоянная регистрация, получения ипотеки по льготным ставкам или использование материнского капитала, необходимо выбирать участки с разрешенным индивидуальным жилищным строительством.
Строительство дачи
Если целью является дачный отдых, то подходят участки с разрешенным возведением садового дома (дачи). В этом случае характеристики дома для постоянного проживания не играют роли, так как важнее вид разрешенного использования земли. Важно: Если участок не предназначен для жилого строительства, то даже если построенный на нем дом подходит для постоянного проживания, юридически он будет считаться садовым домом, что может затруднить его последующее признание как жилого.
Разъяснение вида разрешенного использования земли
Вид разрешенного использования земельного участка – важный фактор, который необходимо тщательно изучить. Неправильное определение категории земли может привести к проблеме с дальнейшим строительством. Участки, на которых разрешено индивидуальное строительство, чаще всего расположены в: Населенных пунктах; Сельскохозяйственных зонах. Уточните вид разрешенного использования земли у продавца или в соответствующих государственных органах, чтобы избежать проблем в будущем. Проверка земельного участка перед покупкой Перед поездкой на просмотр земельного участка рекомендуется проверить информацию в открытых источниках. Для этого необходимо знать точный адрес участка, а лучше его кадастровый номер. Публичная кадастровая карта Росреестра – это бесплатный и открытый портал, предоставляющий важную информацию о земельном участке:
- Знание точной площади участка позволяет планировать будущее строительство и размещение построек;
- Кадастровая стоимость – основа для расчета имущественного налога;
- Форма участка влияет на планировку строительства и размещение построек, сада и огорода;
- Важно проверить, соответствует ли вид разрешенного использования целям покупателя (жилой дом или дача);
- Уточнение назначения земель критически важно. Строительство жилого дома на землях сельхозназначения может вызвать сложности;
- Просмотр близлежащих участков и построек позволяет оценить потенциальные неудобства от соседства (например, шумные производства или неприятные запахи).
Дополнительные способы проверки земельного участка
Для более детального изучения участка, помимо публичной кадастровой карты, можно использовать региональные ресурсы. Например, геопорталы для Подмосковья позволяют получить подробную информацию по кадастровому номеру.
Выписка из ЕГРН
Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) можно через портал Госуслуги или центры госуслуг «Мои документы». Важная информация в выписке: Категория и вид разрешенного использования земельного участка; Площадь участка и данные о межевании (точность границ); Ограничения по строительству и использованию участка (например, в охранных зонах). Важно: Заказывайте расширенную выписку «О характеристиках объекта недвижимости» так как она содержит информацию об ограничениях, которая отсутствует в стандартной выписке.
Изучение генерального плана
Генеральный план – это карта населенного пункта с отображением существующих и планируемых объектов.
Полезная информация в генплане: Карта функционального зонирования поможет понять, какие объекты находятся поблизости (социальная инфраструктура, зоны отходов); Карты инженерных сетей (тепло-, газо-, электро-, водоснабжение, водоотведение) позволяют оценить доступ к коммуникациям; Карты охраняемых территорий и зон с особыми условиями использования показывают охранные зоны, водоохранные зоны и другие ограничения.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
ПЗЗ содержат информацию об основных, разрешенных и дополнительных видах использования земельных участков. Их можно найти на сайтах местных администраций и портале ФГИС ТП.
Использование ресурсов местных жителей
Изучение отзывов и жалоб местных жителей может предоставить ценную информацию о проблемах района, например, о качестве дорог, условиях обслуживания. Такую информацию можно найти на сайтах и в чатах местных жителей (например, «Добродел» для Московской области).
Осмотр участка
После проверки информации в открытых источниках рекомендуется осмотреть участок на месте. Транспортная доступность. Проверьте удобство подъезда к участку, наличие дорог и мостов, а также планируемое развитие района (новые магистрали); Оцените форму участка, которая может повлиять на планировку будущего строительства.
Осмотр земельного участка: важные нюансы
Оценка окружающей обстановки:
- Проверка соседства. Внимательно изучите генплан, чтобы убедиться, что ваш участок не окружен будущими крупными строениями (например, многоэтажными домами);
- Органолептические исследования. Не только визуально, но и по запаху оцените возможные источники неприятностей. Вблизи участка могут находиться фермы, свалки или другие объекты, которые могут оказывать негативное влияние;
- Разговор с местными жителями. Поговорите с местными жителями, так как они часто обладают ценной информацией о районе, особенно о проблемах и нюансах.
Определение типа грунта
- Обратите внимание на растительность на участке и вокруг него. Сосны на песчаной почве, ольха, верба, брусника, камыш – признаки заболоченной местности;
- Проведение простых тестов. Возьмите горсть земли, добавьте немного воды и попробуйте скатать шарик. Это позволит определить тип грунта (песок, супесь, глина).
Оценка состояния соседних домов
- Обратите внимание на состояние фундаментов и отмосток старых домов. Трещины, отслоения штукатурки могут указывать на сырость и высокое стояние грунтовых вод;
- Проверка заборов и дренажных канав. Покосившиеся или подгнившие заборы, вода в дренажных канавах при сухой погоде – дополнительные сигналы о проблемах с почвой (заболачивание);
- Если участок расположен у водоема, необходимо учитывать возможность затопления в половодье.
Учёт перепадов высот
Перепады высот на участке могут создать ограничения для строительства (например, необходимость организации сложной и дорогостоящей системы дренажа).
Юридическая проверка земельного участка перед покупкой
Риски при покупке земельного участка
Даже при покупке незастроенного участка существуют риски, подобные риску при покупке вторичного жилья. Право собственности на участок может быть оспорено супругами продавца, наследниками или в случае банкротства продавца.
Как избежать проблем
Чтобы обезопасить себя от проблем, необходимо тщательно проверить юридическую чистоту участка перед покупкой. Внимательно изучите выписку из ЕГРН и документы, подтверждающие право собственности.
Важные моменты для проверки
- Убедитесь, что категория земли и вид разрешенного использования соответствуют вашим планам;
- Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Проверьте, попадает ли участок в ЗОУИТ. Ограничения в таких зонах могут быть различными (ограничения по высоте построек, полные запреты на строительство);
- Изучите генеральный план и ПЗЗ на предмет возможных ограничений и потенциальных проблемных соседей;
- Изучите информацию о жалобах и протестах местных жителей на ресурсы в интернете;
- Проведите осмотр участка, его окрестностей и рельефа;
- Если планируется строительство, попросите продавца подать уведомление о строительстве в администрацию, чтобы получить подтверждение соответствия требованиям;
- Проведите юридическую проверку земельного участка перед покупкой. Для этого получите у продавца выписку из ЕГРН и документы, подтверждающие право собственности.
